3月18日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,部署落實(shí)《政府工作報(bào)告》責(zé)任分工,確保實(shí)現(xiàn)全年發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù);確定今年經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作,為促發(fā)展惠民生防風(fēng)險(xiǎn)提供保障;部署全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn),進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。
為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營(yíng)改增的要求,進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí),會(huì)議進(jìn)行了部署。
房地產(chǎn)業(yè)11%稅率,金融業(yè)6%稅率
從今年5月1日起,一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍,自此,現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋,打通稅收抵扣鏈條,支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級(jí)。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè),涉及納稅人近1000萬(wàn)戶,是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬(wàn)億元,占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。
二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購(gòu)進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后,本次改革又將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍,無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人,都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負(fù)力度,促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時(shí),新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù),對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施,對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策,確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。預(yù)計(jì)今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)改增5月1日的正式實(shí)施,很多人看了就看了,作為律師,這個(gè)政策可不是小事,這將帶來(lái)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大地震。
大家都知道,在中國(guó)自古以來(lái),我國(guó)發(fā)展的兩大支柱:土地和稅收。為何會(huì)有土地運(yùn)動(dòng),因?yàn)橥恋厥菄?guó)之發(fā)展根本,你吃飯需要靠土地,你住房也需要土地。而在我國(guó),土地則實(shí)行國(guó)家和集體所有,老百姓嘛,你只租用,這與國(guó)外的永久土地所有權(quán)格格不入,深究原因則是:“中國(guó)自古必須掌控土地”,有了他才有整個(gè)國(guó)家和將來(lái)。
營(yíng)業(yè)稅原本屬于地方稅收,而增值稅則屬于國(guó)家稅收,收取的單位不同,稅的作用也完全不同,可是,此次為何國(guó)家將“營(yíng)業(yè)稅改成增值稅呢”。
按照李克強(qiáng)總理的講話,此次營(yíng)改增不會(huì)加重房地產(chǎn)業(yè)的稅收,對(duì)于總理的話我們必須相信,但是對(duì)于“營(yíng)改增”我們必須了解他并認(rèn)識(shí)他,這樣才能讓你在投資過(guò)程中少走彎路、不走彎路。
增值稅顧名思義就是對(duì)于增值部分來(lái)征收稅收,一件產(chǎn)品買來(lái)50元,賣出去1000元,那么增值部分就是50元,乘以一個(gè)稅率,這就是要交給國(guó)家的。
而營(yíng)業(yè)稅呢,就非常簡(jiǎn)單,一個(gè)產(chǎn)品賣出去100,那么你就乘以一個(gè)稅率,就是你要交給國(guó)家的。
兩個(gè)稅率有非常本質(zhì)的區(qū)別,我就拿深圳的房產(chǎn)來(lái)比方,一套房產(chǎn)1000萬(wàn),按照營(yíng)業(yè)稅5%來(lái)收,那么就會(huì)收取50萬(wàn)的稅收;而按照增值稅來(lái)收,既要看此房產(chǎn)買來(lái)時(shí)多少錢,如果我們假設(shè)還房產(chǎn)買來(lái)時(shí)是400萬(wàn),那么增值部分就是600萬(wàn),如果按照11個(gè)點(diǎn)(目前看來(lái)11個(gè)點(diǎn)比較可靠,17個(gè)點(diǎn)難度大),那么稅收就是600萬(wàn)乘以11個(gè)點(diǎn),就是66萬(wàn)的稅收,假設(shè),這套房增值不多,900萬(wàn)購(gòu)入,那么稅收就是11萬(wàn)。
增值稅最最核心的地方在于他可以設(shè)定一個(gè)基數(shù),這個(gè)基數(shù)是可以被扣除,這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。
綜合上述理論,我們可以得出此次營(yíng)改增必定帶來(lái)整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的巨大地震。
1、2016年,政府為房地產(chǎn)保駕護(hù)航,所以整體看,營(yíng)改增是利于房地產(chǎn)成交;
2、此次二手房的營(yíng)改增目的是為了加速流通,去庫(kù)存,當(dāng)二手房的快速流通必定釋放新房的庫(kù)存;
3、對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn),因?yàn)榘凑諣I(yíng)業(yè)稅的政策需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅,而如果按照增值稅,除北上深以外,其他地方增值幅度不大甚至為零,那么增值稅極有可能為零;
4、對(duì)于房產(chǎn)證在5年以上的,則是一個(gè)利空消息,因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低,增值部分很大,如果按照11%來(lái)增收增值稅,那么稅負(fù)非常大,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大跌;
5、營(yíng)改增以后,買賣二手房無(wú)需再考慮是否滿兩年,因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥?lái)繳納,國(guó)家就是為了鼓勵(lì)交易、流通;
6、營(yíng)業(yè)稅原本屬于地稅,而增值稅屬于國(guó)稅,這也是國(guó)家牢牢控制地方的信號(hào),中央集權(quán)越來(lái)越明顯的信號(hào)(其他不說(shuō)了,你懂的)。
7、買房抵扣增值稅,企業(yè)將加入搶房大軍?。?/span>
國(guó)家看到商品房住宅火熱,但商業(yè)地產(chǎn)低迷,此舉也是為了激活商業(yè)地產(chǎn),因?yàn)槠髽I(yè)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣,從而將大大節(jié)約成本,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。
也就意味著五月一日后,就要暴漲了?,F(xiàn)在你手里有京滬或省城loft和辦公樓的,大大增值了。
現(xiàn)在最大的懸念是,
企業(yè)買住房,沒(méi)有限購(gòu),這能不能抵扣?理論上講,買住房給員工當(dāng)宿舍,也是生產(chǎn)活動(dòng)的一個(gè)組成部分。先買住房,然后抵扣幾千萬(wàn)。等三年后抵扣結(jié)束了,企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)房東,那可怎么辦???
樓部長(zhǎng)說(shuō)的原話是,不動(dòng)產(chǎn),法律理解是包括住房的。假設(shè)企業(yè)可以不限購(gòu)買住房,先抵扣增值稅,抵扣結(jié)束后,再把住房分配給職工,例如小老板的二姨夫。這畫(huà)面,美的不敢想象了。這樣子去庫(kù)存,那是立竿見(jiàn)影了。
分配給個(gè)人,視同銷售,是要按市價(jià)征收增值稅的,而且還要征收個(gè)人所得稅。雖然購(gòu)房的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣,但銷售又要按市價(jià)征收銷項(xiàng)稅。換句話說(shuō),買賣價(jià)差(增值額)的11%是你負(fù)擔(dān)的增值稅。這比營(yíng)業(yè)稅下買賣價(jià)差的5%征營(yíng)業(yè)稅,你說(shuō)稅負(fù)哪個(gè)更重?